Verhuurders in heel Spanje, waaronder op de Canarische Eilanden, zouden huurders een schadevergoeding ter hoogte van minimaal 12 maanden huur moeten betalen als zij besluiten een in aanmerking komend huurcontract niet te verlengen. Dit volgt uit belangrijke nieuwe huisvestingsregels die vandaag in het BOE (de officiële Spaanse staatscourant) zijn gepubliceerd.
De maatregel maakt deel uit van Koninklijk Wetsdecreet 27/2026 (Real Decreto-ley 27/2026), waarmee de Spaanse Wet op de Stedelijke Huur (LAU) wordt gewijzigd en aanzienlijk sterkere bescherming wordt ingevoerd voor mensen die hun hoofdwoning huren.
De nieuwe regels zijn vrijdag 2 oktober in werking getreden, hoewel het decreet nog door het Spaanse parlement moet worden bekrachtigd.
Contracten kunnen automatisch met nog eens vijf jaar worden verlengd
Een van de grootste veranderingen betreft wat er gebeurt wanneer een regulier huurcontract voor langere termijn het einde van de minimale looptijd bereikt.
Zodra een huurovereenkomst minimaal vijf jaar heeft geduurd, of zeven jaar wanneer de verhuurder een bedrijf is, wordt deze automatisch verlengd met nog eens vijf of zeven jaar, tenzij de verhuurder of huurder de vereiste opzegging doet. Voorheen vonden dergelijke verlengingen doorgaans per jaar plaats.
Verhuurders die de huurovereenkomst willen beëindigen, moeten nu minimaal zes maanden van tevoren opzeggen, terwijl huurders minimaal twee maanden van tevoren moeten opzeggen. Als geen van beide partijen opzegt, begint automatisch een nieuwe periode van vijf of zeven jaar.
Verhuurders kunnen een aanzienlijke schadevergoeding moeten betalen
De belangrijkste financiële verandering betreft verhuurders die besluiten de huurovereenkomst niet te willen verlengen. Wanneer een verhuurder een in aanmerking komende huurovereenkomst rechtsgeldig opzegt, moet hij of zij de huurder in het algemeen een schadevergoeding betalen ter hoogte van minimaal 12 maanden huur voor een vergelijkbare woning.
Waar mogelijk wordt dit bedrag berekend aan de hand van het officiële Spaanse systeem voor huurprijsreferenties. Er geldt bovendien een tweede minimumwaarborg: de schadevergoeding mag niet lager zijn dan één maand huur voor ieder jaar dat de huurder in de woning heeft gewoond.
Dit betekent dat de schadevergoeding in sommige gevallen hoger kan uitvallen dan het equivalent van één jaar huur. De betaling moet normaal gesproken plaatsvinden op het moment dat de huurder de woning oplevert.
Er zijn belangrijke uitzonderingen
De regeling betekent echter niet dat iedere verhuurder die iedere huurovereenkomst beëindigt automatisch een jaar huur moet betalen.
Er zijn verschillende uitzonderingen opgenomen. Een particuliere verhuurder hoeft doorgaans geen schadevergoeding te betalen wanneer hij of zij de woning daadwerkelijk nodig heeft als permanente woning voor zichzelf, bepaalde naaste familieleden of de echtgenoot/echtgenote na een scheiding, echtscheiding of nietigverklaring van het huwelijk.
Als de betreffende persoon echter niet binnen drie maanden in de woning is gaan wonen, behalve in gevallen van overmacht, kan de voormalige huurder alsnog recht krijgen op een schadevergoeding.
Er zijn ook uitzonderingen wanneer een huurder zonder gerechtvaardigde reden gedurende meer dan zes maanden van het voorgaande jaar niet daadwerkelijk in de woning heeft gewoond, of wanneer de huurder een andere geschikte woning bezit in dezelfde gemeente die hij of zij kan betrekken.
De schadevergoeding kan ook worden voorkomen als verhuurder en huurder overeenkomen een nieuwe huurovereenkomst te sluiten die aan de voorwaarden voldoet.
Evenzo kan een verhuurder een formeel aanbod doen waarmee de huurder in dezelfde woning kan blijven op basis van een nieuw contract dat voldoet aan de wettelijke voorwaarden. Als de huurder een dergelijk aanbod dat aan de voorwaarden voldoet afwijst, hoeft de schadevergoeding mogelijk niet te worden betaald.
Verkoop van de woning neemt de verplichting niet automatisch weg
Een andere belangrijke bepaling heeft betrekking op verhuurders die overwegen een verhuurde woning te verkopen. Het decreet bepaalt dat de verkoop van de woning niet automatisch het recht van de huurder op een schadevergoeding beëindigt.
Wanneer de koper de juridische positie van de verhuurder overneemt, kan deze ook de verplichting tot het betalen van de schadevergoeding erven, met inachtneming van de uitzonderingen die in de wetgeving zijn opgenomen.
Bestaande huurcontracten kunnen ook worden getroffen
Cruciaal is dat de wijzigingen niet alleen gelden voor huurovereenkomsten die vanaf nu worden gesloten.
Het nieuwe systeem kan ook van toepassing zijn op bestaande huurovereenkomsten voor een hoofdwoning wanneer de relevante einddatum daarvan na de inwerkingtreding van de wetgeving ligt.
Er zijn overgangsregelingen
Als er op het moment dat de nieuwe regels van kracht worden nog minder dan zes maanden van een contract over zijn, kan de verhuurder nog steeds een opzegtermijn van vier maanden hanteren in plaats van de nieuwe termijn van zes maanden.
Opzeggingen waarmee huurovereenkomsten rechtsgeldig vóór de inwerkingtreding van de nieuwe wetgeving zijn beëindigd, blijven geldig en leiden niet tot de nieuwe verplichting tot schadevergoeding.
Contracten die al onder de oude regels in een verlengingsperiode verkeren, blijven over het algemeen onder die regels vallen totdat die verlengingsperiode eindigt.
Extra bescherming voor kwetsbare huurders
Het decreet handhaaft ook aanvullende bescherming voor huurders die als sociaal of economisch kwetsbaar worden beschouwd.
In bepaalde omstandigheden kunnen huurders een buitengewone verlenging van maximaal één jaar aanvragen. Wanneer de verhuurder wettelijk wordt aangemerkt als een groot vastgoedbezitter, kan het aanvaarden van die verlenging verplicht worden, tenzij er een nieuwe huurovereenkomst is gesloten.
Afzonderlijke, uitgebreidere beschermingsmaatregelen blijven van toepassing in officieel aangewezen gebieden met een gespannen woningmarkt.
Geldt ook op de Canarische Eilanden
De wijzigingen zijn nationale wetgeving en gelden daarom op de Canarische Eilanden op dezelfde manier als in de rest van Spanje.
Dat maakt de maatregel bijzonder relevant voor zowel huurders als huiseigenaren op de eilanden, waaronder buitenlandse eigenaren die woningen verhuren als permanente hoofdwoning van huurders.
Deze bepalingen hebben echter betrekking op reguliere huurovereenkomsten voor hoofdwoningen die onder de Spaanse Wet op de Stedelijke Huur (LAU) vallen. Ze moeten niet worden verward met de afzonderlijke regels die gelden voor vakantiewoningen en kortdurende toeristische verhuur.
Het decreet treedt op 2 oktober 2026 in werking, maar moet als Koninklijk Wetsdecreet vervolgens door het Congres worden goedgekeurd om van kracht te blijven.
Bron: canarianweekly