Een recente uitspraak van de Spaanse belastingautoriteiten zorgt momenteel voor onrust onder investeerders en particuliere vastgoedkopers. Wie een appartement of commercieel pand in Spanje koopt, wordt automatisch lid van een vereniging van mede-eigenaars (Comunidad de Propietarios). Wat velen niet weten: daarmee neemt men nu ook een verregaande financiële verantwoordelijkheid over, die veel verder gaat dan de eigen voordeur.

De Spaanse Algemene Directie Belastingen (DGT) heeft een beslissing genomen die de vastgoedmarkt blijvend zou kunnen veranderen. Volgens deze beslissing zijn nieuwe eigenaars hoofdelijk aansprakelijk voor de belastingschulden van de volledige gemeenschap – zelfs voor achterstanden die al lang vóór de aankoop zijn ontstaan.

De paradigmaverschuiving: waarom kopen nu risicovoller is

Tot nu toe leefde op de Spaanse markt het idee dat nieuwe eigenaars grotendeels beschermd waren tegen de “zonden uit het verleden” die de gemeenschap als geheel betreffen. Maar de DGT heeft deze interpretatie nu omgegooid. De basis hiervoor is artikel 42.1, letter b) van de Algemene Belastingwet (LGT).

De autoriteit maakt duidelijk: de aansprakelijkheid geldt voor elk lid van de gemeenschap, volledig onafhankelijk van het moment waarop de belastingschuld is ontstaan. Het maakt dus geen verschil of u op het moment van het ontstaan van de schuld al eigenaar was of niet. Met de inschrijving in het kadaster en de toetreding tot de gemeenschap wordt u mede-aansprakelijk.

Vooral getroffen: winkelcentra en commercieel vastgoed

Deze nieuwe regeling heeft vooral enorme gevolgen in sectoren met economische activiteit. In veel winkelcentra of grote wooncomplexen is het gebruikelijk dat de vereniging van mede-eigenaars gemeenschappelijke ruimtes verhuurt, zoals parkeerplaatsen, dakterrassen voor gsm-masten of reclameoppervlakken. Deze inkomsten zijn belastbaar.

Als hierbij fouten in de boekhouding ontstaan of een belastingcontrole door de fiscus plaatsvindt, kunnen de navorderingen enorm oplopen. Experts van het internationale advocatenkantoor Ashurst waarschuwen dat kopers nu moeten opdraaien voor “historische onzekerheden” die vaak pas jaren later bij een controle aan het licht komen.

Kritiek van experts: een juridisch twijfelachtige basis?

Juridische experts bekijken deze verandering met grote bezorgdheid. De kritiek richt zich vooral op de motivering van de belastingdienst. De DGT baseert zich op het Burgerlijk Wetboek en argumenteert dat de aankoop van een vastgoedobject de overname betekent van alle daarmee verbonden rechten en plichten.

De kritiekpunten op een rij:

• Oneerlijke belasting: kopers zijn aansprakelijk voor schulden die zij noch veroorzaakt hebben, noch waaraan zij hebben bijgedragen.
• Gebrek aan transparantie: terwijl men bij de aankoop van een onderneming een attest van de belastingdienst kan aanvragen om aansprakelijkheidsvrijheid te garanderen, bestaat zo’n mechanisme voor verenigingen van mede-eigenaars voorlopig niet.
• Juridische grijze zone: de vermenging van burgerlijk recht en belastingrecht wordt door veel juristen als twijfelachtig beschouwd.

Hoe kunnen kopers zich nu beschermen in Spanje?

Gezien deze nieuwe juridische situatie volstaat een eenvoudige controle van het vastgoed niet meer. Investeerders zullen voortaan een veel diepgaandere fiscale due diligence moeten uitvoeren. Het is niet langer voldoende te weten dat de onroerendezaakbelasting voor het object betaald is. Men moet de volledige boekhouding van de vereniging van mede-eigenaars controleren.

Drie strategieën om het risico te beperken:

• Uitgebreide controle: laat de belastingdocumenten van de gemeenschap voor alle nog niet verjaarde belastingjaren controleren door gespecialiseerde advocaten.
• Contractuele bescherming: neem expliciete terugvorderingsrechten op in het koopcontract tegenover de verkoper, voor het geval oude belastingschulden van de gemeenschap later op u worden afgewenteld.
• Verzekeringen: onderzoek het gebruik van garantieverzekeringen (W&I-verzekeringen) om onvoorziene fiscale risico’s af te dekken.

De aankoop van vastgoed in Spanje wordt door dit criterium van de DGT complexer en mogelijk duurder. Wie zich echter goed laat adviseren en de risico’s vooraf nauwkeurig analyseert, kan onaangename verrassingen van de fiscus vermijden.

Bron: infos-grancanaria